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黃奇帆一走 重慶房價和火鍋一樣火爆

作者:葉檀財經 2018-04-03 財經 评论

原標題:黃奇帆一走 重慶房價和火鍋一樣火爆

圖片來源:視覺中國

文/顧天傑

和重慶火鍋一樣麻辣過癮令人難忘的,除瞭當地人火爆耿直的性格,也隻有在過去一年中暴漲的重慶房價瞭。

雖然各種限售限購和調控政策,過去一年房價依然飛漲。

2017年當地政府推出瞭數個政策,2017年9月23日發佈,新房與二手房兩年後方可上市交易;2017年5月9日,規定首套房認房又認貸,二套房首付比例不低於四成;2017年7月1日,規定本市居民限購三套房,外地居民限購一套;同時重慶財政局、國土局和房管局等六部門聯合發佈規定,對三無人員購房征收房產稅等。

但是,依舊擋不住重慶樓市長達一年的火爆。這是什麼情況?

《葉檀財經》以目前公佈2018年棚改計劃開工數據的171個城市,綜合2018年2月二手房同比/環比漲幅,進行排名分析。重慶2018年2月房價同比漲幅排名全國第五。

首先,重慶的經濟體量絕非周邊城市可比。

2017年房價大漲,原因在於多年的城市發展策略,尤其是固定資產投資與房價地價的背離。根據目前公佈的2017年GDP,重慶排名全國第五,僅次於廣州。重慶固定投資規模巨大,2016年固投規模為16048億;2015年是15931億,2016年北京的固定投資僅為7944億。

可是重慶固定投資的大部分都在郊區和縣域工業園,在開發商瘋狂拿地的城八區,固投規模很小。但是當地消費並不低,甩開西部城市好幾條街,最終造就瞭最近五年重慶房價的窪地。

這一塊窪地,正在由中心向兩邊快速填平,回頭看看五年前的房價,不知道當地人民是否會更懷念黃奇帆市長。

存銷比3個月 房價比火鍋更火爆

2016年以前,有接近六年時間,重慶幾乎處於房價平穩期,地產政策相對平穩,並結合地票這一大膽創新進行調控。隨著剛需不斷擴大,2017成為重慶樓市起飛之年。

根據重慶市房地產開發協會數據,2017年供地主要在渝北區和巴南區。2017年重慶市主城區房地產類用地供應142宗,較2016年增加39宗;供應面積1404.82萬㎡,較2016年增長40.48%;供應最大可建面積2971.99萬㎡,較2016年增長36.66%。

市場供不應求,渝北區和巴南區成為新貴。

渝北區是全市最受矚目的潛力區域,土地供應規模大;巴南區則由於自身土地儲備豐富,加上周邊區域土地供應不足,大大提升瞭土地價值,2017年土地供應顯著增多;位於傳統核心區域的渝中區、江北區、九龍坡區,由於區內可供開發用地逐漸萎縮,供地節奏緩慢。

全國地產商加速填埋重慶窪地,其實從重慶2011年以來的住宅存量、住宅建面均價和住宅年均存銷比來看,自2017年3月開始存銷比就一直在歷史低位徘徊,在長達9個月的時間去化周期維持在3個月以內。

隨著供地一同上升的,是不斷走高的成交額和土地溢價率。

2017年主城區房地產類用地成交金額1200.09億元,比2016年增長69.27%;土地折算樓面地價4645.01元/㎡,比2016年增長47.55%。土地供應節奏加快、開發企業土地儲備不足,推升地價大幅上行,在主城區稀缺熱點區域,頻頻出現土拍溢價率超過100%的情況。

核心區大幅補庫存

開發商攜手在城八區補庫存,隻管住宅不管商業。

根據重慶房地產開發協會的數據,2017年重慶地產新開工面積5680.04萬㎡,較2016年增長16.51%。其中住宅新開工3759.63萬㎡,較2016年增長25.37%;辦公樓新開工94.86萬㎡,同比下降41%;商業新開工768.1萬㎡,同比下降14.65%,非住宅開發被拋棄。

從全市38個區縣看,2017年新開工有22個區域上漲,其中主城9區有7個上漲,是新房開工增長最大動力,主城區供應短缺,但非主城區甚至有一半區縣新開工低於2016年。

住宅開發帶動瞭車庫等物業興起,2017年重慶新開發項目以中高端剛需和改善為主,停車難是業主最大痛點之一,於是車位配比大幅提升,多個項目戶均車位比超過1。

金地、榮盛發展、碧桂園、中糧等一批房企新入駐重慶,本地的龍湖、金科、華宇等企業紛紛搶灘熱點板塊,2017年新成立房企288傢,較2016年多76傢。

房企業績表現不俗,根據克爾瑞銷售排行榜,百億級房企從2016年的1傢增至8傢,融創以207.9億跨入200億房企量級。縱觀前十名,融創、龍湖、魯能、萬科2017業績漲幅70%以上,金科、恒大、保利、東原業績漲幅超100%;旭輝漲勢最明顯,2017年銷售業績95.8億元,同比上漲537%。

為什麼黃奇帆一走 重慶房價就大漲?

黃奇帆從2001年1月上任,到2016年12月離任,在重慶政府工作瞭15年11個月20天,任副市長9年時間,任職重慶市長近7年。

在此期間,重慶房價大約由每平方米2000多元上漲至8000多元(重慶一直按照套內面積計算房價),一碗二兩重慶小面的價格由2001年的1.5元上漲至6元。

控制房地產市場,黃奇帆有五個法寶。

一是房地產投資占固定投資比例維持在25%左右,2015年2月,黃奇帆在重慶講課時表示,“要求每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%,超過25%一定供過於求,低於25%又供應不足,不適應城市化。”

二,土地的價格不能超過房價成本的35%。地價受政府的調節作用較大,不僅通過增大供應量來降低地價,也設置瞭土地價格的硬性指標。

三,建立地票制度,保證重慶土地市場的良性流動,重慶很少有像其他城市那樣,拆遷、強遷、強征地的惡性事件發生,根源還是使用瞭合理的地票制度。

四,減少需求。對最低收入的5%提供廉租屋,對中低收入的30%提供公租屋,讓這些人離開瞭商品房市場。這樣就降低瞭對商品房的需求。

五,整頓開發商,關閉一定數量的地產公司,減少無效供給。太多地產公司造成亂競價、亂出價、亂蓋房子。對於進入招拍掛去競價拍賣的地產公司,必須核查其資金來源。實力不強、需要借高利貸的,不準參與競價。免得到時地王頻出現象層出不已。

2016年9月,黃奇帆透露,從今年開始三年內,重慶市每年將關閉500傢房地產公司,3年關掉1500傢。

黃奇帆走後,25%、3000傢開發商的事情也就不瞭瞭之。

2017全年,重慶商品房住宅網簽均價為10083元/平米,同比增長21.85%。這一輪重慶房價上漲的主題,是主城區供應短缺和剛需改善爆發。

品牌房企都在向中高端住宅傾斜,高品質精裝修是賣點之一,各路房企的房屋儲備價格一路走高,其中東原、香港置地貨儲量超80%貨值在12000元/㎡以上。根據銳理數據,2017年重慶主城區商品房成交3214萬方,存量去化周期已下降到8.8個月。兩江新區高層成交占比居首,高層成交總量達287萬方,占總成交的17%,巴南區次之, 占比16%。其中,大平層作為高層物業的高端產品,在2017年大爆發,全年共成交36萬方,同比上漲263%,成為2017年增速最快的產品類型。

2017年主城區全年總計有30起地產企業並購收購,大戶包括融創、萬科、協信和藍光,四傢企業獲得土地儲備百萬方以上,其中融創收購體量最多,總計達319.8萬方,直接並購可以快速縮短開發周期,爭搶市場份額。

重慶進入拓展二環時代

最近三年,深耕重慶的房企拿地區域來看,佈局已經明顯向外靠攏,內環之間湧現出多個熱點板塊,重慶樓市的重心正在向二環拓展。

想讓重慶房價下跌,甚至像前幾年一樣溫和上行,恐怕都不現實。

Tags:一走   重慶   房價   火鍋   火爆

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