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租房新勢力調查:業主“存款”變“存房”,銀行當二房東搭售金融服務

作者:公司深讀 2018-04-03 財經 评论

原標題:租房新勢力調查:業主“存款”變“存房”,銀行當二房東搭售金融服務

北上廣租房那些事兒

文/張婷婷、佟亞雲

編/李愨

以往隻有鏈傢、我愛我傢等房產中介才從事的住房租賃業務,如今出現瞭房企、互金巨頭以及商業銀行的身影。

萬科董事會主席鬱亮在3月27號舉行的萬科業績推介會上表示,中國房價單邊快速上漲時代已經結束瞭,企業未來需要更重視“租”而不是“購”。

萬科於2015年就成立長租公寓品牌“泊寓”,在其日前公佈的2017年財報中,住房租賃市場是萬科整體轉型的重點。

而伴隨著房貸收緊,以五大行為首的商業銀行進軍住房租賃市場的步伐明顯加快。作為最先踏足住房租賃市場的商業銀行,2017年底,建行北京分行聯合北京保障房中心、首開集團等機構共同推出瞭1500多套“CCB建融傢園”房源。

今年1月,建行又默默在廣東試點“存房”業務,嘗試創新長租房源供給模式。相比於傳統房產中介,銀行入局住房租賃市場,在推出的產品中鑲嵌瞭多種金融輔助服務。

但新入局者同樣面臨一個難題。長租公寓的盈利主要依靠房租差價和管理費,屬於傳統的重資產模式。如何實現住房資源的匹配、投入產出的平衡,甚至創造出新的商業模式,目前仍未有明確答案。

租戶的痛點

這是費望來北京的第二個年頭,期間她找瞭兩傢中介、簽瞭三次租房合約、換瞭兩個住所。提起中介,她的怨氣很大,“第一次租房短租三個月,租期結束時中介無緣無故就要扣下我的押金,費瞭一番周折才要回來;第二次租房簽約一年,租期滿準備續約時,中介要大幅漲房租。漂在北京,有種居無定所的感覺。”費望一臉無奈地告訴“公司深讀”。

普遍上漲的租金與搬遷麻煩讓費望最終接受瞭租金漲價、選擇續租。“因為害怕露宿,所以向惡勢力低頭瞭”。

這是在大城市奮鬥的租客的一個生存縮影。同策研究院的報告顯示,2016年國內流動人口達到2.47億人,72%通過租房居住,總租金達2.24萬億元。

但在目前國內住房租賃市場,虛假房源、黑中介、長租房的痛點尚未解決,最令租客頭疼的莫過於在下一年續簽合同時,擔心被停租或漲價。

另一方面,租房市場上,90後成為租房主體,他們對房屋居住舒適感更高,已經不滿足以前的居住環境。同策研究院數據顯示, 為瞭居住舒適度的提高, 55%的租客願意拿出3~6成的收入來租房。

建設銀行副行長、首席財務官龐秀生在近期的銀保監會例行發佈會上表示,“住房租賃市場的發育實際還處於少兒時期,租期短、租金漲,使租客的權益不能得到充分的保證,假房源,黑中介威脅著百姓的安全感;與租房質量相關的服務不足,各類資源的配置整合少有。”

一種新的選擇開始出現。

位於北京古城地鐵站上蓋的首鋼單身宿舍近期被粉刷一新,並有瞭37°公寓這個新潮年輕的名字。據公寓辦公室員工向“公司深讀”介紹,公寓曾經和浦發銀行合作,銀行將租戶簽約的租金一次性付給公寓,用戶再與銀行簽訂相關還款條約。“相當於銀行先幫你墊付還款,你在他那辦一個貸款、信用卡這種性質”。

正值春招,應屆生鄧莉對於銀行推出的租房躍躍欲試。“因為鏈傢自如這種要提前交很多錢,銀行租房有利於貧窮年輕人用信用租房”。在鄧莉的理解中,銀行貸款收的利息類似於自如的服務費,“如果銀行租房價格便宜我是支持的”。

建行不是第一個吃螃蟹的人。據統計,截至目前,建設銀行、工商銀行、中國銀行和交通銀行等已與約30個省市簽署瞭住房租賃市場發展戰略合作協議,總計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。

這些合作協議中,大體可以分為兩種主要模式:一是給房企提供貸款,用於住房租賃業務;另一種是針對個人租戶推出專門的租房貸款產品。

房子“存入”銀行

作為第一傢進入住房租賃市場的商業銀行,建設銀行對“公司深讀”表示,與其他銀行僅提供金融服務不同,建行向前再走一步,參與住房租賃場景的建設、組織。

今年1月,建行在廣東試點“傢庭不動產財富管理業務”,俗稱“存房”,由建行旗下專業子公司在廣東試點運營。

據建設銀行廣東分行行長劉軍介紹,“存房”的操作模式是由房東向建行下轄的住房金融服務中心申請辦理,建行為房東提供房產長租收益評估服務,並撮合房主與專業租賃機構達成3-10年的住房長期租賃交易,由租賃機構向房東一次性或分期支付未來長租收益,之後將長期房源向租客出租並負責租後管理。

“就在廣州的一個支行試點,我們不允許對這個業務有任何宣傳,就依靠人與人之間的口耳相傳,兩個多月的時間,就有408戶提出存房申請,還有500戶左右正在辦理。”建設銀行副行長、首席財務官龐秀生表示,這證明“存房”模式有較大的市場需求。據內部人士透露,目前已有47名房主和建行旗下的住房租賃專業公司簽訂協議。

建設銀行廣東分行的內部人士向“公司深讀“表示,“存房主要是針對目前有閑置房產的廣州市業主,建行依據我們在造價評估方面的優勢,向業主預測未來的長租收益。如果業主認可這個評估值,就和我們旗下的專業租賃公司達成協議,之後將長租權轉移給建行旗下的租賃公司,租賃公司幫他打理、租出去這個房子”。

據瞭解,在建行辦理瞭五年“存房”業務的曹先生一次性拿到40多萬租金,“雖然租金沒有太大的漲幅,但省去瞭很多麻煩,並且一次性拿到這些錢可以進行傢庭消費,也可以買理財。“曹先生告訴”“公司深讀”。

在“存房”業務中,銀行的角色更接近於中介,提供估值和匹配交易的服務。在這個過程中,盈利的可能性在哪裡?

“存房的業主一次性拿到瞭三年以上的現金流,這裡面很多很多的環節都嵌入著建設銀行很多的金融服務。另外,一套房子價值不菲,對於建設銀行來說,存一套房,就意味著建行獲得瞭最大的資產,優質的客戶。”

建行推出瞭自己的租房平臺“CCB建融傢園”APP。據內部人士介紹,“房源主要來自房地產企業的租賃公寓和專業的租賃機構,建行搭建平臺,協助進行信息真實性等審核。” 目前該平臺發佈租賃房源已超14000套。“公司深讀”瀏覽該APP發現,其所提供的房源多為整租。

而銀行更大的圖謀還在於提供更多的金融服務。作為進軍租賃市場的金融輔助手段,建行深圳分行於去年11月推出瞭個人住房租賃貸款“按居貸”。

建行官網的信息顯示,貸款根據信用發放,免抵押,覆蓋整個長租期限,貸款時間最長10年,單戶最高額度100萬元人民幣,利率優於同期個人住房按揭貸款。

“通過利率打折、租金折扣有效平抑瞭租金價格,創造瞭由短租變長租的新模式,進一步穩定瞭租賃關系。出租方解決瞭流動性壓力,租戶減少瞭費用的支出,有效改善瞭居住品質。”建行人士如此評價“按居貸”。

在“CCB建融傢園”APP上,“公司深讀”找到一處位於6號線黃渠站附近兩室一廳的房源,面積約為74平方米,價格為7200/月。

提供房源的“紫燕子公寓”工作人員稱,公寓不收中介費或服務費,7200元是按月付租金需要交納的全部金額。“如果按年付的話,可以更優惠一點”。

上述工作人員稱,接受建行“按居貸”,需要繳納給銀行相應的利息費用。根據公開資料,“按居貸”執行4.35%的基準年利率,如果用“按居貸”租一年該房源,價格約為9.02萬元/年。工作人員稱,紫燕子剛剛和建行合作,房源在建融傢園APP上線仍不足一月,很多細節要和銀行對接的人員商量。

“公司深讀”在租房平臺“自如”上找到距離上述房源476米的另一處兩室一廳的房源,面積約為95平方米,房租為7690/月,若按年繳納租金,需要繳納5168元/年的服務費,不算押金總計約為9.74萬元。

兩相對比,如租客使用建行推出的“按居貸”租住該地段房屋,每平米月租金在101元左右。而租客從房屋中介手中租住,每平米月租金為85元,地產中介平臺比建行平臺上租金便宜約16%。

市場變藍海

自2016年以來,金融機構、開發企業、中介機構、創投資本等都在加碼佈局住房租賃市場。

3月27日披露的萬科2017年度報告顯示,過去一年中,住房租賃市場成為萬科整體轉型的重點。鬱亮認為,在租購並舉的市場要求下,企業必須更多地站在消費者而非開發商的角度看問題。

萬科從2015年成立長租公寓品牌“泊寓”以來,截至2017年,萬科泊寓累計獲取房源超10萬間,開業超3萬間,覆蓋29個一、二線城市。

在鬱亮看來,萬科完全具備躋身全球最大住房租賃企業行列的條件,未來發力點將繼續以集中式公寓和傢庭公寓為主,計劃2018年新獲取10萬間以上租賃住宅,新開業5萬間以上。

綠地集團董事長、總裁張玉良3月27日向媒體透露,綠地正在探索可持續發展的住房租賃商業模式。他表示,發展住房租賃市場,從建設到運營,都需要更多依托市場力量。在政策配套到位的情況下,通過專業化、規模化的企業運作,服務質量將會有所提升、服務成本能夠減少,最終,房租水平一定會降下來。

但同策研究院數據,由於房價過快上漲,導致收房成本過高,再加上裝修和運營成本,想進入住房租賃市場的企業面臨前期高昂的投入成本。

“運營企業面臨資金壁壘,在一線城市20平米的全裝全配,裝修成本在4-5萬元/左右,1萬多間分散式公寓,裝修成本在4-5億元,而規模最大的自如目前收房50萬間左右,所以僅裝修一項,自如就需要投入資金200億以上。“同策研究院報告稱。

而產出方面,同策研究院稱,住房租賃運營企業盈利主要依靠房租差價和管理費,屬於傳統的重資產模式。”通常做的比較好的三年能收回投資,營運能力差一點為五年甚至八年。“

但在龐秀生看來,在廣袤的住房租賃市場,最主要的矛盾不在於房屋數量短缺,而在於既有房源未能充分利用。“資源是一座座孤島,市場是分散的塊塊,孤島、塊塊間缺乏樞紐,缺乏連接。建設銀行希望能打通各個鏈條。”

今年3月,建設銀行與國內長租公寓品牌新派公寓,聯合發起首期規模20億元的基於資產證券化的不動產並購基金,收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或開發商合作定制長租公寓的物業。

對此,新派公寓CEO王戈宏的解讀為:“銀行以前基本都是進入ABS的最末端,拿的就是一個幾乎固定的利率。這一次,建行相當於完全將資金前置,做的是存量地產和租賃物業收購盤活。”

據銀行內部人士透露,與公寓合作的收益主要來源於提供配套金融服務。“比如說我們同首鋼集團合作,把它的單身宿舍改成符合出租要求的公寓。公寓有3000多個客戶,我們在扶持這個公寓當中,同時為這3000多個客戶配套提供我們的金融服務,比如水電費、租金、押金,包括結算,建設銀行都可以給他提供,這就是建設銀行最終的收益。”

建設銀行總行住房金融與個人信貸部總經理王毅表示,雖然租賃相比銷售而言現金流回籠較慢,但是要化解房地產泡沫,必須要把租賃市場搭建起來,所以很多房企都很積極地與銀行合作。

盈利模式仍不清晰

商業銀行涉足住房租賃市場,會對房企和房屋交易中介的業務構成多大的威脅呢?易居研究院總監嚴躍進接受“公司深讀”采訪時表示,建行等銀行系統當前涉足租賃業務,可以看出有較大的規劃,因為從此類業務可以看出,其業務不會僅僅局限在類似開發貸款和租房貸款上,對於其他房企和租賃企業來說,或帶有一定的咄咄逼人的態勢,所以會對當前市場競爭格局形成較大的挑戰。

龐秀生則表示,“我們參與一點中介的工作,但更多是成全中介,主要是把它們和我們的平臺連接起來;再比如和一些互聯網公司合作開發住房租賃服務平臺等。我們希望大傢把各自碎片化的平臺凝結成一個統一的、全國聯網的服務平臺。”

據他透露,全國的城市中有數千萬套居住房實際上沒有用於居住,有的是開發商的存貨,有的是個人買去之後每年用電量很少,應該不會有人居住的住宅,還有的是企業、事業機關單位閑置性房子。“我們主要著力點是把這些房子動員出來,並且和市場各方整合。”

不過,盈利模式難始終困擾行業長遠發展。有觀點認為,目前租賃市場仍處於不成熟的探索性發展階段,需求規模巨大、結構復雜,不僅需要長期投入,還要找到盈利點才能可持續發展。

更有業內人士表示,現階段長租公寓處於全行業虧損狀態,僅有少數企業能夠盈利。

嚴躍進告訴“公司深讀”,雖然銀行進軍租賃市場帶有咄咄逼人之勢,但開發商的優勢在於物業的持有權在其手上,所以也不排除未來存量市場上類似建行會占有一定的優勢,而在新房的租賃業務上,開發商依然會占據主導。尤其是一些有物業管理經驗的開發商更會在這個領域發力;而對於中介企業來說,其門店優勢依然存在,所以後續類似中介需要積極和銀行進行合作,在金融創新上有新的動作,這樣才可以應對各類挑戰。

作為一項新的業務,商業銀行在佈局住房租賃市場的同時也面臨著一定的挑戰。蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任、高級研究員黃志龍對媒體表示,當前銀行進軍租賃市場,面臨三大挑戰:一是當前租賃市場主要集中在一線、二線城市,三線、四線城市的租賃市場需求量較小,整體規模並不是很大;二是租賃市場沒有機構化、規模化的機構參與,散戶式交易現象普遍;三是租賃市場的租金回報率偏低,難以滿足相對較高的資金成本。

Tags:租房   新勢力   調查   業主   存款   行當   二房東   搭售   金融   服務

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