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通過長期研究,我們發現城市化、M2、收入水平與房價呈極度相關性_中國

作者:萬州微視界来源: 財經 2019-05-06 09:50:30 房價   中國   相關性   走勢   供應量   人口   貨幣   收入   城市   需求

原標題:通過長期研究,我們發現城市化、M2、收入水平與房價呈極度相關性

中國房地產的“政策事”基本上已經達成共識。誠然,調控政策會影響短期房價的走勢,但我認為不是主要的原因。究竟哪些因素才是真正決定房價走勢?通過長期的研究,我們發現,城市化、貨幣供應量和居民可支配收入與房價的走勢呈幾乎線性的正相關。下面,我來一一為大傢講解這個三個因素是如何影響房價走勢的。

01 房價與城市化的關系

城市化是決定房價重要原因之一。城市化伴隨著人口有農村遷徙到城市,城市的新增人口必然需要尋找居住的場所,城市化的提升為城市的房子創造源源不斷的需求。按照中國14億元人口來計算,城市化率沒提高一個百分點,中國約有1400萬人口由農村流入城市,按照3-4人為一戶,約需要新增400萬套的住房需求,這是一個很龐大的數字。

我們從圖一中可以看出,城市化與房價的走勢基本上是呈正相關。當然我們也能夠直觀的看到,城市化率的增速沒有房價增速快,因為城市化率是一個龐大的工程,斜率沒有房價走勢的斜率那麼大也是正常的。預計未來中國城市化率仍將保持比較穩定的提高,城市新增住房的需求也會隨之不斷增加,但是房價是否繼續保持增長態勢,要綜合考慮到人口的流入方向及未來供應的情況。

圖一、中國城市化與房價的走勢圖(元/平米,%)

02 房價與貨幣政策的關系

在學術界甚至包括在業內,一直有人認為中國的房價暴漲的核心原因就是廣義貨幣M2供應過來。我們從圖二中可以很明顯看到,房價的走勢與M2的供應量保持高度的一致。稍微有點區別的是,M2供應量基本上是一路增長的,而房價在2008-2009年金融危機的時候出現瞭波動。

2016年中國的M2供應量是2000年的11.52倍,而對應的房價隻有3.70倍,遠低於貨幣供應的增長速度。這個也是很正常的,因為M2的供應更大一部分也是投入瞭實體,促進瞭經濟增長。房地產吸納很多一部分M2,這也是為什麼中國的貨幣供應一直比較寬松,但實際上通脹並不是很明顯。

圖二、中國廣義貨幣M2供應量與房價走勢圖

03 房價與居民收入的關系

作為城鎮居民直接購買的體現,城鎮居民可支配收入與房價也是保持高度一直的。經濟增長提高瞭人們的收入和購買力,2016年居民可支配收入是2000年的5.35倍。從這個角度來看,實際上人們收入比房價漲的還快。2016年,城鎮居民一年的可支配收入可以購買到4.67平米房子。

圖三、城鎮居民可支配收入與房價走勢圖

04 小結

我也不長篇大論瞭,從上文我們可以比較直觀看到,目前影響房價走勢是城市化率(人口)、貨幣供應量和城鎮居民可支配收入。當然,以上幾個重要的因素主要是從需求端來看,未來房價的走勢還要結合供應端。(數據資料參考:國傢統計局;本期編輯:萬州微視界)

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