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重要信號!這個一線城市房價率先回暖,或揭示2019年全國房價走向_香港

原標題:重要信號!這個一線城市房價率先回暖,或揭示2019年全國房價走向

近段時間,香港房價出現瞭一些變化:

美聯物業公佈的香港房價走勢圖顯示,今年1月以實用面積計算的平均呎價為12307港元,環比下跌1.6%,環比跌幅有所收窄。到瞭2月份,以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元,環比上升1.4%。中原地產數據顯示, 香港二手樓市成交已明顯回暖,2月共錄得2290宗二手成交,總額達177.8億港元,環比分別上升4.7%及11.9%。

這就意味著香港樓市經歷瞭2018年的寒冬之後,終於迎來瞭一定的回暖。

就在4個月前,香港樓市還明顯感覺到瞭下跌壓力,根據香港土地註冊處數據,2018年11月份香港住宅銷量是2635套,相比同期的5694套大幅下降54%。價格方面,中原城市領先指數數據顯示,香港去年11月房價環比下跌達3.43%,已經連續兩個月下跌。

這個下跌可不得瞭,要知道香港是以高房價著稱,它的房價走勢一直都是向上,即使是2016年和2017年堪稱香港樓市調控最嚴厲的時候,香港房價也漲漲不休,在那兩年裡,香港分別兩次上調15%的買房印花稅,稅率上調後,如果一個內地人到香港買房,至少要繳納30%的買房印花稅。

不過,這一趨勢直到2018年發生改變,這一年雖然香港政府還是像往常一樣跟隨美聯儲加息,但是它對樓市資金面的影響比較有限。直到當年9月27日匯豐銀行宣佈上調最優惠利率,由5%上調至5.125%,12年來的首次,它對樓市的影響才立竿見影。

因為香港的加息隻是上調香港金管局和商業銀行之間的借錢利率,它對商業銀行-企業、居民之間的借錢成本影響很有限。

為什麼?

香港是一個非常開放的經濟體,對於匯豐等商業銀行來說,他們的資金來源並不是唯一的,當他們向金管局借錢的成本上升時,大可向同行借錢,或向市場借錢。特別是內地-香港經濟聯系越來越緊密的情況下,很多資金進入瞭香港,比如2018年之前,港股大漲,許多資金進入香港,香港流動性是充裕的。

2018年9月底,匯豐銀行宣佈上調最優惠利率,這次的加息對香港的影響才是最大的,這將直接導致商業銀行-企業、居民的借錢利率上升。還有一點,2018年開始,香港股市由漲轉跌,內地資金對香港的偏好降低,香港市場也感覺到瞭一定的資金壓力。最終房貸利率上升,房價開始轉跌。

可是,就像本文標題提到的,近期香港樓市出現瞭一定的回暖,這又是什麼原因導致的呢?

關鍵在於市場環境發生瞭變化,表現在兩點,第一,從美聯儲官員前一段時間講話來看,2019年美國將停止加息,甚至明年還會降息,這將避免香港再次被動加息。第二,今年初以來,港股顯著上漲,內地資金再次流入,對香港市場構成利好。

從香港房價變化的過程中,我們可以得到兩大啟發:

1、利率是影響房價最重要的因素,2016年和2017年雖然香港樓市調控很嚴,但沒有剎住香港房價上漲的快車,直至2018年利率全面上升樓市才感受到明顯的壓力,這說明利率上調帶來的買房成本上升比行政手段更有威力。

2、內地一二線樓市和香港樓市有相似之處,比如香港房價過去3次短期拐點分別是在1997年的東南亞經濟危機,1998年的國際金融危機以及2018年的密集加息潮期間。同樣,這些年份也是內地房價的低點。

更為重要的是,內地本輪房地產調控是從2016年開始的,在2016年-2018年這段時間裡調控政策+房貸利率上升最終讓內地房價在2018年有下跌壓力。香港樓市也是在2016年-2018年迎來樓市調控+房貸利率上升組合拳。如今香港房價率先回暖對內地樓市有一定的指示意義。